逃生条款 | 从玛莎百货退出中国说开去
就在前几天，英国知名品牌Marks & Spencer宣布退出中国等10来个国家，自08年进去中国至今，不足10个年头，想想也是蛮唏嘘。这些年水土不服的外来品牌的通病，还是一直改不了，更何况是来自骄傲的腐国品牌。
（上周小编路过苏州的观前街，随手拍下）
其实这些年退出中国的品牌也不止是这家，但是众所周知，这些品牌基于初期的巨额装修，租金和人力资源投入，在与业主签订合同的时候，基本上都会选择较长的租约。再者，为了避免经营的风险，比如此时此刻的玛莎百货，这些强势的租户都会选择在合同里面加入所谓的“逃生条款”，这些也是业主们深恶痛绝的条款之一。租户这样做的好处包括不限于：
战略布点的考虑；
保持一定的灵活度；
在提前退出的时候减少或豁免赔偿。
小编不是法律出身，简单从商务的角度讲讲，通常的逃生条款为：在租赁期内，承租方有决定的权利，在提前书面通知出租方N个月后，提前终止租赁协议，对出租方因此造成的损失，承租方概不承担任何责任。
以上的条款，属于在市场上较为极端的逃生条款了，唯有在甲乙双方谈（si）判（bi）拥有超级议价能力和空间的租户，才会强行的要求此类条款。（当然很多租户都不讲道理咯，全球标准咯。）
本质上，这个条款只是市场的一方，为了利益最大化在合同上对于未来权利义务做出的博弈。
--业主方通常的应对策略--
残忍拒绝，对于强势的业主方，品牌方你提归你提，我就不接受啊，看看谁牛逼，不过在现今的市场，能够这么牛气的业主已经不多了，再加上不专业的甲方做烂市场，不多说了；
双向逃生，既然品牌提出这方面的条款，甲方也可以要求条款对等，甲方同样有同等的权利，可以在同等条件下终止合同；
约定在规定的时间内提前更长的时间通知，比如，品牌方要求在租赁期内，任何时间都可以随时终止合同，那谈判过程中，可以要求租户在租赁期3-5年后，提前6-12个月的书面通知，提前通知业主方，比如可以约定在租期3年后，提前6个月书面通知，这样对于新项目来说，至少前三年的稳定经营是有保障，同时也可以有6个月的时间来寻找新租户；
约定违约赔偿，比如可以约定租户提前退出，但是要约定一个具体的赔偿金额，或者至少赔偿保证金。通常对于业主方的损失，无外乎是品牌对于项目整体形象的影响，以及品牌退出期间，业主的租金损失。约定赔偿条款，对于业主方来说，至少可以止损。
以上，纯属抛砖引玉。
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